Le Code civil du Québec prévoit que les architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs ou sous-entrepreneurs, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble ou des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux, peuvent voir leurs créances garanties par une hypothèque légale de la construction.
L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis pour ces travaux. Mais lorsque les travaux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. Ainsi, lorsqu’un intervenant ne contracte pas directement avec le propriétaire de l’immeuble, seul ce qui suivra la réception de la dénonciation de contrat au propriétaire de l’immeuble pourra être couvert par l’hypothèque légale de la construction.
Ce qu’il faut savoir
La dénonciation de contrat avise le propriétaire de l’immeuble de l’existence de votre contrat et de votre intention de publier un avis d’hypothèque légale de la construction advenant un non-paiement par votre cocontractant.
Il faut tout d’abord connaître le numéro de lot de l’immeuble et faire une recherche de titres afin de s’assurer de l’identité du ou des propriétaires de cet immeuble. Il est impératif que la dénonciation de contrat soit transmise au ou aux propriétaires de l’immeuble. Une copie conforme de celle-ci peut être transmise à l’entreprise avec laquelle vous avez contracté. Si vous avez contracté directement avec le propriétaire de l’immeuble, aucune dénonciation de contrat n’est nécessaire, car il sait déjà qu’il a des engagements contractuels avec vous.
Lorsque le propriétaire de l’immeuble est connu et qu’il n’a pas contracté directement avec vous, il est fortement recommandé de préparer une dénonciation de contrat. La dénonciation doit être écrite et la jurisprudence indique qu’elle doit contenir les informations suivantes :
- la désignation du ou des propriétaires de l’immeuble;
- la désignation de l’entrepreneur;
- la dénonciation du contrat de l’entreprise;
- une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée selon les articles du Code civil du Québec qui visent l’hypothèque légale de construction;
- la nature des travaux, des matériaux ou des services;
- le nom de l’entrepreneur avec lequel un contrat a été conclu;
- le prix approximatif du contrat.
Ce qu’il faut faire
Il est important d’identifier clairement la nature des travaux, des matériaux ou des services, car les tribunaux ont conclu que la dénonciation n’était pas valide puisqu’elle n’était pas assez précise.
Par ailleurs, si des extras au contrat sont nécessaires (c’est-à-dire des travaux de la même nature que ceux déjà effectués) et que le coût du contrat augmente, il ne sera pas nécessaire d’effectuer une nouvelle dénonciation au propriétaire. La dénonciation vaut également à l’égard de ces extras. Nous vous invitons d’ailleurs à inclure une phrase dans la dénonciation qui prévoit que le prix du contrat indiqué est sujet aux changements ou aux extras. De plus, si des travaux d’une autre nature doivent être effectués, il est recommandé d’effectuer une nouvelle dénonciation de contrat afin d’éviter toute contestation. La dénonciation de contrat doit être transmise à tous les propriétaires de l’immeuble.
N’oubliez pas qu’uniquement ce qui suit la réception de la dénonciation de contrat pourra bénéficier de l’hypothèque légale de la construction. Il est donc fortement recommandé de faire ces démarches avant le début du contrat. Par contre, il est toujours possible de transmettre une dénonciation de contrat pour les travaux qui restent à effectuer.
Advenant un non-paiement de la part de votre cocontractant, vous pourrez procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction sur l’immeuble, et voir la plus-value apportée par vos travaux ou par vos matériaux garantis. En l’absence d’une dénonciation, vous ne pourrez malheureusement pas profiter de cette garantie légale. Il est important de faire les vérifications nécessaires et de dénoncer vos contrats afin de vous éviter de mauvaises surprises, comme la faillite de votre donneur d’ouvrage.
