Le projet de loi 16 a modifié les obligations pour les promoteurs et les constructeurs de condominiums contenues au Code civil du Québec . Plusieurs modifications sont en vigueur depuis le 10 janvier dernier.
Les documents suivants, ainsi que tout autre document prévu par le règlement qui pourrait être adopté, devront être transmis au syndicat dans les 30 jours de l’assemblée générale extraordinaire (lors de laquelle le promoteur perdra le contrôle sur le syndicat) :
- Une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien de l’immeuble (obligation qui n’est pas encore en vigueur et qui le sera suivant l’adoption d’un règlement)
- Les plans et les devis (incluant les modifications substantielles effectuées)
- Les certificats de localisation
- Les descriptions des parties privatives (obligation qui n’est pas encore en vigueur, mais qui le sera le 13 juin 2020 pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018)
Note d’information
La note d’information doit être fournie avec le contrat préliminaire qui vise l’achat d’une fraction de copropriété divise, et ce, peu importe le nombre d’unités. Auparavant, celle-ci était requise pour les immeubles de 10 unités et plus. Elle doit contenir les modalités du plan de garantie qui couvre le bâtiment, le cas échéant. Elle doit inclure les noms des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des promoteurs, un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet ainsi que le sommaire d’un devis descriptif.
La note d’information doit faire état du budget prévisionnel, indiquer les installations communes, fournir les renseignements sur la gérance de l’immeuble et, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet. Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble doit être annexée à la note d’information.
Si la note contient des erreurs ou des lacunes qui causent un préjudice à l’acheteur, celui-ci pourra demander la nullité de la vente ou une réduction de son obligation, et ce, dans un certain délai.
Faculté de dédit
Le contrat préliminaire doit inclure une clause qui permettra au promettant-acheteur de se dédire du contrat préliminaire tant qu’il n’a pas reçu la note d’information ou dans les 10 jours de sa réception.
Budget prévisionnel du promoteur
Le promoteur devra prévoir un montant annuel de 0,5 % de la valeur à neuf de l’immeuble en l’absence d’étude pour le fonds de prévoyance.
De plus, l’article 1791 prévoit que « lorsque les sommes prévues au budget prévisionnel établi par le promoteur pour les exercices financiers pendant lesquels il contrôle le syndicat sont inférieures de plus de 10 % aux sommes ayant dû être engagées par le syndicat pour le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le promoteur doit lui rembourser la différence entre les sommes prévues et les sommes effectivement engagées ».
Il faudra donc s’assurer que le budget prévisionnel soit le plus représentatif de la réalité. Sinon, le promoteur devra rembourser le syndicat.
Registre de la copropriété
Le registre de la copropriété doit contenir :
- Les noms et adresses postales de chaque copropriétaire (d’autres renseignements personnels peuvent y figurer si le copropriétaire y a consenti expressément)
- Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et du conseil d’administration
- Les résolutions écrites
- Le règlement de l’immeuble et ses modifications
- Les états financiers
- La déclaration de copropriété
- Les copies de contrats auxquels le syndicat est partie
- Une copie du plan cadastral
- Les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles
- Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance (seulement lorsque le règlement entrera en vigueur)
- La description des parties privatives (à partir du 13 juin 2020 pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018)
- Tout autre document et renseignement relatifs à l’immeuble
Pour les copropriétés établies après le 10 janvier 2020, les obligations relatives à la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien entreront en vigueur lorsque le règlement à être adopté entrera en vigueur.
Protection des acomptes
Les acomptes versés par le promettant-acheteur doivent être protégés. Ils doivent aussi être remis lorsque l’immeuble n’est pas délivré à la date convenue. Des précisions concernant ces dernières modalités sont attendues.
Pour tous les détails : apchq.com/loi-condo.
