Pour contrer la surchauffe immobilière, il suffit d’augmenter l’offre!

Devant l’explosion des prix de l’immobilier au Québec depuis la pandémie, plusieurs ont réclamé des mesures pour contrer la flambée des prix.

La solution de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) : augmenter l’offre de logements. En effet, avec un marché en déficit de logements (le Québec est en manque d’environ 40 000 à 60 000 logements[1]), un marché du crédit abordable comme jamais et les changements de préférences des consommateurs, la demande ne pouvait qu’augmenter. Ainsi, un effet de rareté se produit, rendant plus désirables et plus chères les habitations. Une hausse de l’offre par la construction de nouveaux logements permettrait de diminuer cet effet de rareté.

Néanmoins, l’offre de logements pourrait être améliorée. Tout d’abord, les maisons neuves sont plus chères que les maisons existantes à cause de tous les frais rattachés qui creusent artificiellement l’écart de prix en leur défaveur[2], comme les frais de parc, les redevances de transport, les règlements d’inclusion ou la TPS et la TVQ. Ces deux dernières ne sont remboursées en partie que si la nouvelle propriété vaut 450 000 $ ou moins pour la TPS et au plus 300 000 $ pour la TVQ. Or, on trouve de moins en moins de maisons qui entrent dans cette fourchette de prix. Par exemple, le prix médian sur le marché de la revente d’une maison unifamiliale au deuxième trimestre de 2021 est de 373 000 $. Elle ne pourrait même pas se qualifier au remboursement de TVQ si elle était neuve. Un rehaussement des valeurs admissibles pour mieux refléter l’accroissement des prix de l’immobilier, rendant plus accessible le marché du neuf, serait de mise. Bien que cela semble viser uniquement la demande, cette proposition aura également un impact du côté de l’offre : il sera un peu plus intéressant de construire une habitation neuve, et les entrepreneurs auront donc une bonne raison de continuer à offrir leurs services dans ce créneau.

La bonification des paramètres de remboursement des taxes pour habitation neuve pourra également agir en complément de mesures contrant d’autres obstacles, étirant les délais de construction et limitant le nombre de logements. Certes, un bâtiment ne peut être construit instantanément ni sans contraintes, mais plusieurs étapes bureaucratiques complexifient le processus. Le temps de changer de zonage, s’il y a lieu, et d’obtenir tous les permis, retarde le début des travaux, sans compter que la densité imposée et les consultations citoyennes, notamment, empêchent de bien optimiser la surface occupée. Réduire la paperasse diminuerait la durée de construction, augmenterait la productivité et constituerait une difficulté de moins pour les entrepreneurs qui voudraient se lancer en affaires, tandis qu’adopter des règles claires favorisant une meilleure utilisation de l’espace permettrait d’augmenter plus rapidement le nombre de logements disponibles.

En somme, le Québec fait face à une importante pénurie de logements. Il y a plusieurs obstacles qui empêchent l’offre de répondre adéquatement aux besoins de la demande. Ceux-ci pourraient toutefois être facilement levés avec l’appui des gouvernements. Il importe donc de les mobiliser rapidement pour que tous les Québécois et toutes les Québécoises disposent d’un logement qui leur convient.

Chiffres tirés de La solution à la surchauffe du marché immobilier : s’attaquer au déséquilibre en augmentant l’offre.

[1] 2,4 % des logements locatifs sont inoccupés, alors que le taux d’équilibre doit être de 3 %, et sur le marché de la revente, il y a 4,3 inscriptions actives de propriété par vente, l’équilibre devant être autour de 8 à 10.

[2] En termes relatifs, sans les frais supplémentaires, les prix du neuf et de l’existant seraient relativement équivalents. Une maison neuve est plus économe en énergie en plus d’être au goût du jour, tandis que la maison existante jouit généralement d’un meilleur emplacement, plus proche des quartiers centraux.