Cet article a été mis à jour le 4 mars 2024.
Comme la majorité des ménages, vous contemplez probablement l’idée de devenir propriétaire. Mais étant donné le prix élevé des propriétés, en avez-vous les moyens?
Avant de conclure qu’il s’agit d’un rêve inaccessible et pour établir quel serait votre budget d’acquisition, assurez-vous avant toute chose de connaître toutes les mesures d’aide financière en vigueur dont vous pourriez bénéficier en tant que premier acheteur. L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) vous les présente ici.
L’assurance prêt hypothécaire
La mesure la plus connue est sans aucun doute l’assurance prêt hypothécaire. Sans assurance prêt hypothécaire, la mise de fonds (en pourcentage de la valeur de la propriété) exigée par les prêteurs hypothécaires est habituellement de 20 % minimum. Mais grâce à l’assurance prêt hypothécaire, si bien sûr vous répondez aux autres conditions du prêteur[1], vous pourriez acheter une habitation (de deux unités maximum) avec seulement 5 % de mise de fonds[2], ou avec 10 % de mise de fonds (pour une habitation de trois ou quatre unités) si vous en êtes propriétaire-occupant[3]. Vous savez sans doute que l’assurance prêt hypothécaire est offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), mais il existe aussi deux autres assureurs hypothécaires privés, soit Sagen et Canada Guaranty, qui offrent des produits similaires[4].
Avec un prêt hypothécaire assuré, peu importe l’assureur, si vous êtes en défaut de paiement, l’institution financière sera complètement indemnisée, et c’est pourquoi elle acceptera de vous prêter. Bien sûr, tout cela n’est pas gratuit. Vous devrez payer une prime qui varie entre 0,6 % et 4,5 % du montant de votre hypothèque, selon votre mise de fonds. Cette prime s’ajoute habituellement à votre prêt hypothécaire. Elle est donc amortie sur la même période et porte le même taux d’intérêt que votre hypothèque.
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété a pris fin. La date limite pour présenter une demande, nouvelle ou mise à jour, est le 21 mars 2024 à minuit.
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP), aussi offert par les trois assureurs hypothécaires mentionnés au paragraphe précédent, est un prêt hypothécaire avec participation du gouvernement du Canada. Ce prêt est de 5 % pour une habitation existante et peut aller jusqu’à 10 % pour une habitation neuve[5].
Le but de l’IAPP est de vous aider à augmenter votre mise de fonds de manière à réduire vos mensualités hypothécaires. Il ne remplace pas l’exigence d’avoir votre propre apport minimal de 5 % de mise de fonds traditionnelle.
L’acheteur qui a bénéficié de l’IAPP devra rembourser le montant de l’Incitatif basé sur la valeur marchande de la propriété au moment du remboursement, selon le pourcentage initial reçu (par exemple 5 % ou 10 %) de la valeur de la propriété, jusqu’à concurrence d’un montant maximal qui correspond à un gain de 8 % par année. L’IAPP doit être remboursé, notamment après 25 ans ou à la vente de la propriété, selon la première éventualité. L’emprunteur peut également rembourser l’IAPP au complet en tout temps, sans pénalité pour remboursement anticipé.
Le régime d’accession à la propriété
Le régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 35 000 $ (70 000 $ pour un couple) de votre régime enregistré d’épargne retraite (REER), libre d’impôt, comme mise de fonds pour l’achat ou la construction de sa première propriété[6]. Vous avez ensuite une période de 15 ans pour rembourser (à raison d’un quinzième de la somme retirée chaque année) le retrait à votre REER, à compter de la deuxième année suivant le retrait.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété
Lancé en 2023, le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété[7] (CELIAPP) permet aux futurs premiers acheteurs d’accumuler leur mise de fonds à l’abri de l’impôt[8]. Il est possible de cotiser à votre CELIAPP jusqu’à un maximum de 8 000 $ par année, avec un plafond de 40 000 $ à vie.
Contrairement au RAP, vous n’avez pas à rembourser le retrait fait dans ce compte. Vous pouvez également transférer des montants de votre REER vers votre CELIAPP sans conséquences fiscales, pourvu que vous respectiez les plafonds établis[9].
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation
Tant au fédéral qu’au provincial, il existe un crédit d’impôt non remboursable pour les particuliers qui acquièrent une première propriété visant à les aider à assumer les frais associés à cet achat (ex. : frais de notaire, évaluation, inspection, droits de mutation). Pour bénéficier de ces crédits, il faut être considéré comme un premier acheteur et la propriété acquise doit servir de résidence principale.
Pour l’année d’imposition 2023, la valeur du crédit est de 1 500 $ au fédéral (mais devient 1 252,50 $ en raison de l’abattement du Québec) et de 1 400 $ au provincial. Ainsi, la combinaison des deux crédits permet un allègement fiscal pouvant aller jusqu’à 2 652,50 $. Notez qu’il s’agit d’un montant fixe sans égard aux montants réellement dépensés pour l’achat de la propriété.
Remboursement de taxes sur les habitations neuves[10]
Si vous achetez une habitation neuve dont le prix (avant taxes) est inférieur à 450 000 $, vous pouvez bénéficier d’une remise de taxe. Le gouvernement fédéral vous remboursera 36 % de la TPS (de 5 %) exigible sur une habitation neuve dont la juste valeur marchande (JVM) est de 350 000 $ ou moins. Au-delà de 350 000 $, le pourcentage de la TPS remboursée diminue en fonction du prix d’achat, jusqu’à devenir nul à partir de 450 000 $. Au provincial, 50 % de la TVQ (de 9,975 %) sur une habitation neuve peut vous être remboursée, mais seulement si sa JVM est de 200 000 $ ou moins. Ce pourcentage de remboursement diminue ensuite en fonction du prix, jusqu’à devenir nul à partir de 225 000 $.
Pour connaître toutes les conditions applicables ainsi que le calcul exact du remboursement selon la JVM de la propriété, vous pouvez consulter la calculatrice de taxes de l’APCHQ.
Le programme Novoclimat
Afin d’encourager la construction de maisons neuves écoénergétiques, le programme Novoclimat offre une aide financière de 2 000 $ à l’acheteur d’une maison homologuée Novoclimat[11]. Si l’acheteur accède à la propriété pour la première fois, il peut bénéficier d’une aide financière additionnelle de 2 000 $, pour un total de 4 000 $.
Accès Condos (Ville de Montréal)
Le programme Accès Condos permet d’acheter un condo (copropriété divise) neuf avec un acompte de seulement 1 000 $. La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) vous avancera le montant nécessaire pour constituer votre mise de fonds, qui prend la forme d’un crédit à l’achat de 10 % ou de 15 %, selon la formule. L’unité achetée doit se trouver dans un projet neuf abordable ayant été accréditée Accès Condos.
L’acheteur s’engage à rembourser le crédit d’achat à la SHDM à partir de la plus-value de sa propriété au moment où son Entente Accès Condos prend fin, c’est-à-dire, notamment, à la revente de sa propriété ou à la fin de la période d’amortissement initial du prêt hypothécaire.
Programme d’appui à l’acquisition résidentielle (Ville de Montréal)
La Ville de Montréal offre une aide financière qui, selon votre situation (type de propriété[12], type de ménage et emplacement), peut correspondre à un montant forfaitaire à l’achat d’une propriété neuve, ou à un remboursement des droits de mutation à l’achat d’une propriété existante.
Par exemple, si vous êtes un accédant[13], pour l’achat d’une propriété neuve, l’aide financière obtenue peut être de 5 000 $ pour un acheteur seul sans enfant lorsque le prix d’achat ne dépasse pas 305 000 $, et atteindre jusqu’à 15 000 $ pour un couple avec au moins un enfant lorsque le prix d’achat est d’au plus 610 000 $ si la propriété est située dans les limites du centre-ville. De plus, l’aide financière est bonifiée de 2 500 $ si la propriété est certifiée Novoclimatet de 5 000 $ si elle est certifiée LEED.
Si vous êtes un accédant avec un enfant de moins de 18 ans, pour l’achat d’une propriété existante dont le prix maximal est de 725 000 $, l’aide financière (entre 5 000 $ et 7 000 $) prend la forme d’un remboursement des droits de mutation.
Accès Famille (Ville de Québec)
Le programme Accès Famille de la Ville de Québec offre une aide financière aux familles pour la mise de fonds nécessaire à l’acquisition d’une habitation neuve. Cette aide prend la forme d’un prêt, sans intérêt et sans versement, correspondant à 5,5 % du prix d’achat de la propriété (prix maximal de 370 000 $). L’aide est bonifiée sous forme de remise directe de 3,5 % si la maison est homologuée Novoclimat.
Le remboursement du crédit d’accession à la Ville de Québec est exigible, notamment, à la vente de l’habitation ou à la fin de la période initiale d’amortissement du prêt hypothécaire (habituellement 25 ans). Le montant à rembourser correspond à 5,5 % ou 9 % de la plus-value, selon que l’habitation a ou non une homologation Novoclimat.
[1] Ces conditions portent notamment sur des ratios maximums d’amortissement brut et d’amortissement net de la dette (ABD et ATD) et votre pointage de crédit.
[2] La mise de fonds minimale devient 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la deuxième tranche de 500 000 $. Il n’y a toutefois plus d’assurance hypothécaire au-delà d’un prix d’achat d’un million de dollars.
[3] La mise de fonds minimale passe à 20 % si vous n’êtes pas propriétaire-occupant (habitation d’un à quatre logements).
[4] Les produits offerts diffèrent légèrement d’un assureur à l’autre, notamment en ce qui a trait aux résidences secondaires, aux travailleurs autonomes, etc.
[5] Sauf dans le cas d’une maison usinée, où l’IAPP est de 5 %.
[6] Celle-ci doit devenir votre résidence principale.
[7] Ibid note 6.
[8] Les cotisations à votre CELIAPP sont déductibles de votre revenu et le rendement généré à l’intérieur de votre CELIAPP n’est pas imposable. Au moment du retrait, les montants retirés ne sont pas imposables s’ils sont utilisés pour l’achat ou la construction d’une première propriété.
[9] Les montants ainsi transférés ne donnent toutefois pas droit à une déduction fiscale, puisque la déduction a déjà été obtenue lorsque vous avez cotisé à votre REER.
[10] Cette mesure ne s’applique pas exclusivement aux premiers acheteurs.
[11] Pour être admissible, la maison doit être construite par un entrepreneur qui a reçu une formation et qui détient une certification Novoclimat. La liste des entrepreneurs certifiés Novoclimat peut être consultée sur le site du Bureau de normalisation du Québec (BNQ).
[12] Les copropriétés indivises ne sont pas admissibles au programme.
[13] Vous devez vous engager à demeurer propriétaire pour au moins trois ans et à faire de la propriété votre résidence principale.
