La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier les résultats de sa dernière enquête sur le marché locatif réalisée à l’automne 2023. Pour l’ensemble des centres urbains (10 000 habitants et plus) du Québec, le taux d’inoccupation des logements locatifs d’initiative privée est passé de 1,7 % en 2022 à 1,3 % en 2023. Il s’agit d’une deuxième diminution consécutive et du taux le plus faible des vingt dernières années (voir Figure 1). C’est en 2002 que le Québec avait enregistré un creux historique à ce chapitre. Le taux d’inoccupation ne s’élevait alors qu’à 1,2 %.
La demande nettement plus forte que l’offre
Un solde migratoire record, en particulier au chapitre des résidents non permanents[1], qui ont une forte propension à être locataires à leur arrivée, est l’un des principaux facteurs à l’origine de la forte augmentation de la demande pour des logements locatifs. La difficulté d’accéder à la propriété a également joué un rôle. Les accédants libèrent généralement des logements locatifs, mais de plus en plus de ménages sont contraints de demeurer locataires, ou du moins, de le rester pour des périodes plus longues.
Du côté de l’offre, la construction de logements locatifs au Québec s’était pourtant nettement accélérée depuis quelques années, culminant à un record de plus 35 600 unités en 2021 (voir Figure 2). Mais étant donné la hausse importante des coûts de construction depuis la pandémie et la hausse rapide des coûts de financement au cours des derniers mois, les mises en chantier locatives sont en nette perte de vitesse et ne suffisent pas à combler la demande. Le recul de la construction locative de 13 % en 2022 et de 28 % en 2023 n’est d’ailleurs pas de bon augure en vue du premier juillet.
Un manque de logements dans toutes les régions, particulièrement dans les plus petits centres urbains
Dans tous les centres urbains où la SCHL réalise son enquête, sans exception, le taux d’inoccupation est inférieur à 2 % (voir le tableau à la fin de l’article). Rappelons que l’on considère généralement qu’un marché locatif est équilibré lorsque son taux d’inoccupation avoisine les 3 %. Ainsi, il y a pénurie de logements locatifs dans toutes les régions.
Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, où se trouvent les deux tiers du parc locatif de la province, le taux d’inoccupation a reculé de 2 % en 2022 à 1,5 % en 2023. C’est néanmoins la grande région montréalaise qui affiche la plus grande disponibilité, les taux d’inoccupation étant inférieurs dans toutes les autres RMR. En particulier, celles de Trois-Rivières (0,4 %), de Drummondville (0,5 %) et de Québec (0,9 %) laissent voir les plus faibles proportions de logements vacants.
Parmi les plus petits centres urbains, 12 sur 41 affichent des taux d’inoccupation de seulement un demi-point de pourcentage ou moins, notamment les agglomérations de Granby, Saint-Georges, Salaberry-de-Valleyfield, Mont-Tremblant, Sainte-Adèle, Saint-Sauveur, Val-d’Or, Baie-Comeau et Montmagny.
La plus forte hausse des loyers jamais enregistrée
La SCHL mesure aussi les variations de loyer entre deux enquêtes à partir des logements communs aux deux échantillons. En 2023, la hausse du loyer moyen d’un logement de deux chambres au Québec s’élevait à 7,7 % (voir Figure 3). Il s’agit de la plus forte augmentation jamais observée depuis que la SCHL réalise de telles estimations, soit depuis 1991.
Dans les RMR, les hausses de loyer varient de 4,8 % à Québec jusqu’à 9,8 % à Sherbrooke.
Dans les plus petits centres urbains, on a même observé une croissance des loyers moyens supérieure à 10 %, soit à La Tuque, Sorel-Tracy et Victoriaville.
Finalement, il est intéressant de souligner que la SCHL a ajouté, depuis quelques années, une mesure à son enquête pour certaines régions. Celle-ci permettant de faire la distinction entre les hausses de loyers des logements dont le locataire a changé, et les logements pour lesquels il n’y a pas eu de roulement de locataire. Par exemple, dans la grande région de Montréal, la SCHL estime la hausse du loyer moyen d’un logement de deux chambres en 2023 à 18,9 % dans les cas des logements ayant accueilli un nouveau locataire, comparativement à 5,7 % lorsque le locataire était le même que l’année précédente.
Pour plus de détails, vous pouvez consulter les résultats de l’enquête locative de la SCHL à travers tout le Canada dans le Rapport sur le marché locatif de janvier 2024.
[1] Les résidents non permanents sont des personnes provenant d’autres pays dont le lieu de résidence habituel est le Canada et qui sont titulaires d’un permis de travail ou d’un permis d’étude ou qui ont demandé le statut de réfugié.
