La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier les résultats de sa dernière enquête, réalisée l’automne dernier, sur les logements locatifs dans les centres urbains du Québec. Pour la première fois en quatre ans, pour l’ensemble de la province, le taux d’inoccupation des logements locatifs d’initiative privée est en hausse. Celui-ci est désormais de 2,4 %, comparativement à 1,8 % en octobre 2019, soit une légère augmentation de 0,6 point de pourcentage.
En réponse aux taux d’inoccupation très bas qui prévalaient depuis plusieurs années, les promoteurs ont multiplié les projets à vocation locative, la conséquence directe étant bien sûr une forte accélération du rythme des mises en chantier de logements locatifs. En 2020, la belle province a vu la construction de 28 571 unités locatives commencées. La dernière fois que l’on a connu une telle effervescence de la construction dans ce segment, une certaine Madonna donnait son premier spectacle au Forum de Montréal. C’était en 1987.
Comme le montre le tableau ci-dessous, il y a présentement (décembre 2020) encore 30 392 unités locatives en construction au Québec, dont six sur dix se trouvent dans la région montréalaise.
La nouvelle offre de logements a donc permis au marché locatif d’amorcer une détente. En parallèle, la demande a commencé à faiblir. Le Québec accueillait, depuis quelques années, un nombre sans cesse grandissant de résidents non permanents, qui a culminé à un niveau record de plus de 60 000 en 2019. Ceci alimentait beaucoup la demande pour la location de logements. Or, en raison de la pandémie, le confinement et la fermeture partielle des frontières entraînent actuellement un effondrement du nombre de résidents non permanents, ce qui en retour provoque un ralentissement de la demande provenant notamment des étudiants étrangers. Mais ce sera surtout Montréal, principal point de chute de ces nouveaux arrivants, qui en subira les contrecoups. Le centre-ville de Montréal en ressent déjà les effets, le taux d’inoccupation affichant 10,2 % dans le secteur Ville-Marie – Île des Sœurs (comparativement à 2,6 % un an plus tôt). Les autres régions seront peu touchées par cette situation temporaire (espérons-le).
Étant donné le volume important d’unités locatives qui seront achevées au cours des prochains mois, nous anticipons que la détente du marché locatif se poursuivra en 2021. Cependant, la situation pourrait être différente dans certaines agglomérations urbaines de plus petite taille, qui accueillent de nouveaux flux de résidents depuis le début de la pandémie.
