La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier les résultats de sa dernière enquête, réalisée l’automne dernier, portant sur les logements locatifs dans les centres urbains du Québec. Pour l’ensemble de la province, le taux d’inoccupation des logements locatifs d’initiative privée a à peine bougé, passant de 2,4 % en 2020 à 2,5 % en 2021.
Pourtant, la construction locative est en forte hausse depuis quelques années (voir Figure 1). Elle a même fracassé un record de plus de 28 000 unités mises en chantier en 2020. Cette marque a été immédiatement pulvérisée en 2021, avec plus de 35 600 logements locatifs mis en chantier. Bien entendu, la grande majorité de ceux-ci sont toujours en construction et ne sont donc pas encore pris en compte dans l’enquête.
Figure 1
C’est dire à quel point la demande pour les logements en location a été soutenue au cours des dernières années. Il est vrai que l’accession à la propriété est plus difficile, de sorte que plusieurs ménages doivent demeurer locataires plus longtemps, mais l’amélioration spectaculaire de notre solde migratoire compte certes pour beaucoup. Comme le montre la Figure 2, depuis quelques années, le Québec accueillait un nombre sans cesse grandissant de résidents non permanents qui a culminé à un sommet de plus de 60 000 en 2019. Les résidents non permanents étant pour la plupart des étudiants étrangers et des travailleurs temporaires, ceux-ci alimentent beaucoup la demande locative.
En raison de la pandémie, le solde des résidents non permanents a chuté drastiquement en 2020, mais depuis le deuxième trimestre de 2021, ils sont de retour. Dans un contexte où il y a un manque de main-d’œuvre quasi généralisé au Québec, il faudra attirer encore plus de travailleurs étrangers, ce qui devrait contribuer à maintenir une forte demande pour le locatif au cours des prochaines années.
Figure 2
Si l’on regarde maintenant la situation dans les différentes régions de la province (Figure 3), on remarque que parmi les régions métropolitaines, seule celle de Montréal a vu son taux d’inoccupation augmenter, de 2,7 % en 2020 à 3,0 % en 2021. Considérant qu’environ les deux tiers du parc locatif québécois se trouvent dans la région montréalaise, il va sans dire que cela a eu une influence considérable sur le résultat provincial. Or, les résultats dans les autres régions de la province montrent le plus souvent des baisses du taux d’inoccupation.
On considère souvent qu’un taux d’inoccupation de 3 % reflète un marché locatif relativement équilibré. Nous venons de voir que c’est précisément le cas dans le Grand Montréal. Sinon, seules les agglomérations de Baie-Comeau (3,7 %), de Sept-Îles (3,8 %) et de Dolbeau-Mistassini (3,9 %) affichent des taux d’inoccupation supérieurs à 3 %. Partout ailleurs, il manque de logements locatifs.
Si le déséquilibre est relativement faible dans la région de Québec, où le taux d’inoccupation est de 2,5 %, le manque de logements en location est plus criant dans les régions métropolitaines de Sherbrooke (0,9 %), de Trois-Rivières (0,9 %), de Gatineau (1 %) et de Saguenay (1,7 %).
Parmi les centres urbains où la recherche d’un logement vacant est particulièrement difficile, voire presque impossible, mentionnons Granby (0,1 %), Drummondville (0,2 %), Rimouski (0,2 %), Rouyn-Noranda (0,3 %), les Îles-de-la-Madeleine (0,3 %), Saint-Georges (0,3 %), Rivière-du-Loup (0,5 %), Joliette (0,5 %), Alma (0,7 %), Gaspé (0,8 %) et Victoriaville (0,8 %), pour ne nommer que ceux-là.
Ainsi, de manière générale, la situation est encore plus difficile dans les petits centres urbains que dans les régions métropolitaines. En conséquence, il faudrait que la construction locative y accélère le pas au cours des prochaines années, surtout si le télétravail continue de provoquer un certain retour en région.
Figure 3
