La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation (projet de loi 31) a été adoptée le 21 février dernier.
Cette pièce législative met de l’avant des dispositions pour contribuer à contrer les évictions abusives, à rétablir l’équilibre entre les locateurs et les locataires, ainsi qu’à accroître l’offre de logements au Québec.
Pour le dernier point, l’article 93 (mieux connu comme étant l’article 37.2) de la loi donne, de manière temporaire, un super-pouvoir aux municipalités. L’objectif du législateur est de favoriser les mises en chantier rapides de projets prometteurs par une réduction des délais d’autorisation.
Dispositions de la loi
Ce nouveau pouvoir permet à la municipalité d’autoriser un projet d’habitation qui déroge à la réglementation d’urbanisme locale en vigueur sur son territoire lorsque le projet comprend la construction d’au moins trois logements et que l’une des conditions suivantes est respectée :
- Le projet est composé majoritairement de logements sociaux ou abordables ou de logements destinés à des personnes aux études au sens de l’article 1979 du Code civil.
- La population de la municipalité est de 10 000 habitants ou plus et le plus récent taux d’inoccupation des logements locatifs publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) à l’égard du territoire de la municipalité ou d’une région métropolitaine de recensement qui comprend ce territoire est inférieur à 3 %.
Aucune autorisation ne peut toutefois être accordée si le projet est situé :
- À l’extérieur d’un périmètre d’urbanisation délimité dans un schéma d’aménagement et de développement en vigueur sur le territoire de la municipalité
- Dans un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique, de santé publique, de protection de l’environnement ou de bien-être général
- Dans une zone où aucun usage résidentiel n’est autorisé
Pourriez-vous bénéficier de ce super-pouvoir pour votre projet?
Éléments à vérifier au préalable auprès de la municipalité :
- Le projet respecte-t-il les balises ci-dessus?
- Le recours au pouvoir exceptionnel est-il pertinent? (ex. : le projet nécessite une modification de zonage ou une autorisation particulière du conseil municipal)
- La municipalité où se réalisera le projet est-elle habilitée à utiliser ce pouvoir?
- La municipalité est-elle disposée à s’en prévaloir et, si oui, selon quelles modalités?
Quel est le processus applicable?
- Une décision (résolution) du conseil municipal est requise au cas par cas, pour chaque projet.
- La résolution identifie les dérogations aux règlements d’urbanisme qui sont accordées pour le projet.
Ex. : dérogation aux normes de hauteur maximale dans la zone.
Ex. : dérogation à un règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale. - Une possibilité est aussi prévue, dans certains cas, pour autoriser la démolition d’un bâtiment situé sur le site d’implantation du projet, malgré les règles usuellement applicables.
- Le conseil peut prévoir des conditions à respecter dans le cadre de la réalisation du projet.
- Le projet doit faire l’objet d’une consultation publique avant son autorisation.
Entrée en vigueur et durée :
- Le pouvoir est en vigueur depuis le 21 février 2024.
- Il est applicable pour une durée de trois ans. La ministre responsable de l’Habitation peut en prolonger la durée pour une période de deux ans.
En somme…
Pour l’APCHQ, ce super-pouvoir municipal est une clé importante pour répondre à la crise de l’habitation, et ce, partout au Québec.
En effet, avec un taux d’inoccupation famélique moyen de 1,3 %, les gouvernements de proximité ne doivent ménager aucun effort pour favoriser la concrétisation de projets qui s’intègrent harmonieusement et qui sont structurants pour leur communauté.
Dans un objectif de construire plus, de densifier, et surtout, d’être plus agile collectivement, ce nouveau pouvoir doit être utilisé et valorisé, et non pas demeurer sur papier. La crise doit prendre fin, et les municipalités ont tout en main pour agir. Maintenant.
