La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier une étude sur les frais gouvernementaux imposés à la construction d’habitations neuves selon le type de logements construits dans les trois principales villes canadiennes, soit Toronto, Montréal et Vancouver[1].
À partir de données de 2019 et 2020 fournies par Groupe Altus, la SCHL a été en mesure d’estimer l’ampleur des charges gouvernementales qui s’ajoutent aux coûts de construction.
Les charges les plus élevées sont à Toronto
Dans l’ensemble, les frais gouvernementaux moyens s’élèvent à 86 $ le pied carré à Toronto, comparativement à 70 $ le pied carré à Vancouver et 24 $ le pied carré à Montréal. Aussi, chaque coût distinct auquel est assujetti un projet d’habitation neuve rallonge et complexifie le processus d’approbation municipal. En particulier, si certains frais ou encore le zonage font l’objet d’une négociation entre le promoteur et la municipalité, cela crée de l’incertitude.
Les droits d’aménagement et les frais liés à la densité font toute la différence
L’étude s’est intéressée aux frais gouvernementaux suivants : coût des permis, frais liés aux garanties, frais municipaux, droits d’aménagement et frais liés à la densité.
Il s’avère que les trois premières catégories de frais, soit le coût des permis, les frais liés aux garanties et les frais municipaux, sont minimes par rapport au coût des unités d’un projet immobilier. Par contre, les droits d’aménagement et les frais liés à la densité varient considérablement d’une ville à l’autre et peuvent ajouter jusqu’à 20 % au coût des unités, par exemple dans le cas des immeubles en copropriété à Vancouver.
Les droits d’aménagement, également appelés « redevances de développement », sont les contributions exigées aux coûts des immobilisations en infrastructures pour soutenir la croissance (ex. : agrandissement d’usine de traitement des eaux usées). Les frais de densité sont quant à eux destinés à payer des frais communautaires tels que les parcs et les piscines. Ils sont souvent liés à la densité supplémentaire permise sur un terrain. Dans le cas de Montréal, les frais de densité considérés étaient les frais de parcs, les redevances pour le Réseau express métropolitain (REM) et les contributions relatives au nouveau règlement d’inclusion de la Ville de Montréal (Règlement pour une métropole mixte).
Le tableau ci-dessous montre la proportion, en pourcentage, des charges gouvernementales selon le type d’immeuble et la ville.
La densification pénalisée
À la lumière des résultats, un constat saute aux yeux : dans les trois métropoles étudiées, les charges gouvernementales sont beaucoup plus faibles pour les maisons individuelles que pour les tours d’habitation. Dans le cas de Montréal, on parle de 3 $ le pied carré pour une maison individuelle et jusqu’à 12 fois plus, soit 36 $ le pied carré, pour une tour d’appartements en copropriété. Alors que les villes insistent sur le besoin de limiter l’étalement urbain et densifier davantage, voilà que la structure des charges gouvernementales défavorise les immeubles à forte densité.
De la matière à réflexion
Les conclusions de l’étude doivent porter à réflexion, notamment en
ce qui a trait à l’impact des charges gouvernementales sur l’abordabilité des
logements et les délais d’approbation, dans un contexte où l’offre est
insuffisante et doit s’accélérer. Aussi, les municipalités doivent prendre
conscience que certaines charges vont complètement à l’encontre des objectifs
de densification. Finalement, il est suggéré d’explorer d’autres avenues que
les droits d’aménagement et les frais de densité afin de financer les services
municipaux et les projets d’immobilisation.
[1] Certaines municipalités de banlieue sont aussi considérées. Dans le cas de la Ville de Montréal, Brossard et Terrebonne sont les deux municipalités de banlieue étudiées.
