On assiste présentement à la pire poussée inflationniste en près de 40 ans au Canada. La réponse de notre banque centrale est, sans surprise, un relèvement abrupt des taux d’intérêt. La hausse de ceux-ci vise entre autres à ralentir la surchauffe du marché immobilier observée au cours des deux dernières années, mais elle risque néanmoins d’amputer sévèrement la capacité d’accès à la propriété pour de jeunes ménages qui pourtant le mériteraient. Tous les secteurs ne réagissent pas de la même manière aux mouvements de taux d’intérêt. Nous observons déjà des corrections importantes sur le marché immobilier. Heureusement, si l’on souhaite éviter de trop bousculer et de pénaliser inutilement certaines clientèles, des moyens existent pour résoudre l’impasse et assurer l’équité intergénérationnelle.
Des mesures pour aider les jeunes ménages
Selon l’indice d’accessibilité de la Banque Royale du Canada, au deuxième trimestre de 2022, l’abordabilité est à son pire niveau depuis au moins 1985 au pays, soit depuis que l’indice existe. Sans mesures supplémentaires d’aide à l’achat, les jeunes ménages se retrouvent sans issue, pratiquement incapables de devenir propriétaires. La valeur des propriétés augmente plus rapidement que leur capacité d’épargner pour une mise de fonds et les conditions de financement se dégradent encore plus vite. Alors, les jeunes ménages sont condamnés à demeurer locataires, ce qui ajoute à la crise du logement que nous traversons. Déjà, au dernier recensement, les jeunes affichaient un recul du taux propriété au Québec, à 42,4 % seulement pour les 25-34 ans. Nous sommes des constructeurs, mais cette situation nous interpelle. Sur le plan social, il nous est difficile de ne pas dénoncer le préjudice subi par cette génération quant à ses chances d’acquérir une propriété. Rappelons en passant que la valeur nette médiane des ménages propriétaires au Québec était de 685 400 $ en 2019. Autrement dit, la société gagne à ce que chaque génération ait une trajectoire résidentielle lui permettant d’aspirer à une certaine autonomie financière et à une qualité de vie. Ce qui arrive présentement aux jeunes est lourd de conséquences.
L’APCHQ souhaite donc la mise en place rapide de mesures permettant aux jeunes ménages d’avoir accès, eux aussi, à la propriété. Concrètement, il faut tempérer les effets de la hausse des taux d’intérêt dans le secteur de l’habitation et, en particulier, éviter de trop freiner le rythme des mises en chantier qui doit augmenter plutôt que ralentir.
Revoir la période d’amortissement et le fameux « test de résistance »
Tout d’abord, nous proposons que la période d’amortissement maximale soit étendue pour les premiers acheteurs, afin qu’il soit possible d’amortir un prêt hypothécaire sur 30 ans. Cela faciliterait grandement leur entrée sur le marché immobilier en réduisant leurs mensualités hypothécaires.
Après la hausse rapide des taux d’intérêt que l’on vient de connaître, avec une sixième augmentation consécutive du taux directeur cette année par la Banque du Canada, le test de résistance hypothécaire auquel les emprunteurs sont soumis pour être admissibles à un prêt hypothécaire évince inutilement, à notre avis, des ménages qui devraient pouvoir accéder à la propriété. L’amortissement sur 30 ans est déjà possible pour les prêts hypothécaires non assurés. Il devrait l’être également pour les prêts hypothécaires assurés.
Aussi, nous proposons que la période maximale d’amortissement soit augmentée à 35 ans lors de l’achat d’une habitation neuve ayant une certification écoénergétique.
Le « test de résistance » permet d’assurer que les emprunteurs ont la capacité d’effectuer leurs paiements hypothécaires advenant une augmentation des taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt sont au plancher, comme ces dernières années, on peut raisonnablement défendre le test. Au moment d’évaluer le dossier d’un emprunteur, les institutions financières majorent « théoriquement » le taux d’intérêt en vigueur basé sur les taux de cinq ans. Quoique nous comprenions la nécessité de ce test, nous croyons qu’il y a lieu, dans le contexte que nous connaissons, de réfléchir aux possibilités de le moduler (par exemple selon le pointage de crédit, le ratio ABD ou le terme du prêt) afin d’offrir une meilleure flexibilité aux jeunes ménages, sans pour autant permettre le surendettement.
Bien qu’il soit nécessaire de freiner l’inflation, nous sommes convaincus que sans actions supplémentaires, un fardeau encore plus lourd retombera inévitablement sur les prochaines générations et sur les jeunes familles qui peinent déjà à accéder à la propriété.
