Sur fond de crise du logement et de surchauffe du marché de la revente, l’abordabilité est mise à mal comme jamais par une offre résidentielle insuffisante. Alors qu’il faudrait construire beaucoup plus afin de relâcher de la pression sur les prix des loyers, la flambée des coûts de construction depuis l’avènement de la pandémie complique considérablement les choses puisque le prix des habitations neuves explose lui aussi. Les gouvernements fédéral et provincial tentent, à juste titre, d’intervenir afin de calmer le jeu, mais la problématique est complexe. Il n’existe bien sûr pas de solution miracle, mais on pourrait au moins débuter par ce qu’il y a de plus simple.
Il y a des taxes de vente (5 % de TPS et 9,975 % de TVQ) sur les habitations neuves. Pas seulement sur les unifamiliales et les copropriétés vendues, mais aussi sur les logements locatifs neufs. Que ces unités neuves soient offertes en location directement par le promoteur ou vendues à un individu ou une société, elles sont considérées comme des biens taxables.
C’est en partant du principe de ne pas trop nuire à l’abordabilité des habitations neuves que les gouvernements fédéral et provincial ont instauré (en 1991 pour la TPS et en 1994 pour la TVQ) un remboursement partiel des taxes. Il y a des seuils de prix à partir desquels aucun remboursement de taxes n’est accordé.
Là où le bât blesse, c’est que les seuils de prix donnant droit ou non à un remboursement des taxes n’ont pas été révisés depuis belle lurette et ne sont plus du tout adaptés à la réalité d’aujourd’hui. Ceci est particulièrement vrai pour le remboursement de TVQ, dont le plein montant de la taxe s’applique désormais à la très grande majorité des unités construites. Il est grand temps de revoir ces seuils. L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) suggère même de repenser entièrement les modalités de remboursement des taxes pour les habitations locatives neuves.
Revenu Québec a deux règles différentes selon lesquelles l’habitation est destinée à des propriétaires-occupants ou à la location[1]. Prenons le cas des logements locatifs. Le taux de remboursement de la TVQ est de 36 % lorsque la valeur du logement est de 200 000 $, puis décroît jusqu’à devenir nul pour une valeur de 225 000 $. Notez bien qu’on parle ici de la valeur marchande incluant le terrain. Or, si avant la pandémie on pouvait encore arriver à construire des logements locatifs d’entrée de gamme à moins de 200 000 $ la porte (en dehors de Montréal), aujourd’hui, avec la hausse fulgurante des coûts de construction, il devient pratiquement impossible d’en construire à moins de 225 000 $, et ce, même en banlieue éloignée. Donc, oubliez le remboursement partiel de la TVQ. Le promoteur ou l’acquéreur des unités doit payer la pleine TVQ, ce qui ajoute au minimum 25 000 $ par logement. Et bien sûr, ce montant va inévitablement se refléter par des loyers plus élevés, de sorte qu’au bout du compte, c’est le locataire qui assume la taxe.
Pire encore, même si l’acquéreur est une coopérative d’habitation ou un OBNL, la TVQ est facturable. À cause de leur statut, ceux-ci pourront récupérer une partie de la TVQ selon d’autres modalités, mais ils paieront tout de même une partie de la taxe.
Si le gouvernement provincial souhaite vraiment favoriser l’abordabilité, pourquoi ne pas complètement éliminer la TVQ sur les habitations locatives neuves qui respectent l’abordabilité? Une telle mesure serait rapide à mettre en œuvre et serait aussi très peu coûteuse à administrer comparativement à tout autre programme visant à subventionner un montant équivalent la construction de logements locatifs. Il va de soi que nous invitons le fédéral à emboîter le pas et éliminer complètement la TPS sur les logements locatifs « abordables ».
Il conviendrait également d’examiner la situation du côté des logements pour propriétaires-occupants (unifamiliales et copropriétés). Dans ce cas, le taux de remboursement de la TVQ est de 50 % pour une propriété vendue à moins de 200 000 $, puis le taux décroît jusqu’à devenir nul pour un prix de 300 000 $ (toujours en incluant le terrain). Or, essayez de trouver aujourd’hui une maison neuve à moins de 300 000 $ dans un centre urbain du Québec. La mission est presque impossible. Même pour les copropriétés, ce seuil est facilement dépassé dans les quartiers centraux de Montréal alors qu’on encourage les ménages à choisir un mode d’habitation plus densifié.
Les taxes de vente creusent artificiellement l’écart de prix entre les propriétés neuves et les propriétés existantes (non taxables). Ceci réduit la demande pour les habitations neuves et augmente celle pour les maisons existantes. En conséquence, cela ne fait qu’exacerber la surchauffe du marché immobilier et alimenter les hausses de prix des propriétés existantes et l’incapacité des jeunes ménages d’accéder à la propriété. Ceux-ci se trouvent condamnés à la location, accentuant ainsi la surchauffe des prix des loyers.
Nous sommes pleinement conscients que ces mesures seraient nettement insuffisantes à elles seules pour régler la situation du marché de l’habitation et qu’il faudra par conséquent déployer d’autres programmes. Mais commençons donc par le début.
Cosignataires : Philippe Marsan, président du conseil d’administration, APCHQ, Marie-Claude Lavoie, présidente du conseil d’administration, APCHQ − région du Lac-Saint-Jean, Sylvain Pichette, président du conseil d’administration, APCHQ − région de l’Outaouais-Abitibi-Témiscamingue, Gilles Matteau, président du conseil d’administration, APCHQ − région de Mauricie-Lanaudière, Jean-Sébastien Tremblay, président du conseil d’administration, APCHQ − région du Montréal métropolitain, Carl Bolduc, président du conseil d’administration, APCHQ − région de Québec, Jean-Michel Larouche, président du conseil d’administration, APCHQ − région de Saguenay, François Lajeunesse, président du conseil d’administration, APCHQ − région de l’Estrie, Sylvain Nadeau, président du conseil d’administration par intérim, APCHQ − région de Beauce-Appalaches, Christian Miron, président du conseil d’administration, APCHQ − région de Montérégie-Suroit, Justin Dionne, président du conseil d’administration, APCHQ − région de l’Est-du-Québec, David Moreau, président du conseil d’administration, APCHQ − région du Centre-du-Québec, Luc Perreault, président du conseil d’administration, APCHQ − région de la Haute-Yamaska, Mathieu Courtois, président du conseil d’administration, APCHQ − région des Bois-Francs
[1] Le fédéral ne fait pas cette distinction. Peu importe le mode d’occupation, le taux de remboursement de TPS est de 36 % lorsque la valeur de l’habitation est de moins de 350 000 $, puis décroît jusqu’à devenir nul pour une valeur de 450 000 $.
