Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a récemment tenu des consultations sur les pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (ligne directrice B-20). En vue d’atténuer les risques découlant de l’endettement élevé des consommateurs, le BSIF sollicitait les commentaires concernant diverses mesures relatives au remboursement de la dette hypothécaire, notamment le test de simulation de crise des taux hypothécaires (« stress test »).
Pour vérifier la capacité de rembourser de l’emprunteur, ce test oblige les prêteurs à qualifier celui-ci au plus élevé des deux taux suivants : le taux hypothécaire contractuel majorité de deux points de pourcentage ou le taux admissible décrété par le BSIF, qui est présentement de 5,25 %.
L’APCHQ recommande de faire deux tests de simulation de crise distincts pour les prêts hypothécaires à taux variable et les prêts hypothécaires à taux fixe.
Prêt hypothécaire à taux variable et seuil de déclenchement
Dans le cas d’une nouvelle hypothèque à taux variable, par définition, les emprunteurs sont directement exposés à la volatilité des taux d’intérêt. Nous suggérons que le taux utilisé pour la simulation de crise corresponde, minimalement, au « taux de déclenchement » (« trigger rate ») du prêt, c’est-à-dire le taux qui fait en sorte que les versements de l’emprunteur ne couvrent que les intérêts sur le prêt et ne remboursent plus de capital. Or, c’est précisément lorsque le taux de déclenchement est atteint que l’emprunteur doit augmenter ses paiements hypothécaires mensuels. Chaque prêt à taux variable, selon ses caractéristiques, a donc son propre taux de déclenchement que l’institution financière doit déjà indiquer au contrat hypothécaire.
Prêt hypothécaire à taux fixe : ne pas amplifier les cycles du marché immobilier
Inversement, les emprunteurs ayant choisi des prêts hypothécaires à taux fixe l’ont fait pour se protéger des fluctuations à court terme des taux d’intérêt. Plus le terme qu’ils ont choisi est long, moins ils sont exposés à ces fluctuations. Le test de simulation de crise pourrait être carrément aboli pour les emprunteurs qui choisissent des prêts à taux fixe de 10 ans.
Pour les emprunteurs qui choisissent des prêts à taux fixe d’une durée de cinq ans ou moins, nous suggérons, pour ne pas amplifier les cycles du marché immobilier, que le facteur de majoration du taux hypothécaire soit lié à la structure des taux d’intérêt dans le temps (court terme vs long terme). Celle-ci donne une bonne idée de l’évolution future des taux d’intérêt. Lorsque l’écart entre les taux longs et les taux courts est grand, il est plus probable que les taux d’intérêt augmentent éventuellement. Dans un tel cas, la majoration du taux hypothécaire aux fins de simulation de crise serait plus importante. Inversement, la majoration deviendrait nulle lorsque les taux de court terme surpassent les taux à long terme, puisqu’il devient alors plus probable que les taux d’intérêt diminuent éventuellement.
La formule précise d’ajustement resterait bien sûr à élaborer par le BSIF.
Imiter la Banque du Canada
Le taux admissible minimal devrait être revu plus fréquemment afin de tenir compte du contexte macroéconomique. À l’instar de la Banque du Canada, le BSIF pourrait établir le taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires à taux fixe à des dates préétablies, pour plus de prévisibilité. Il pourrait même se synchroniser avec les annonces du taux directeur de la Banque du Canada.
Tenir compte du pointage de crédit des emprunteurs
Finalement, il était possible de formuler des commentaires sur les plafonds relatifs aux ratios du service de la dette brute (SDB) et du service de la dette total (SDT). Actuellement, ces plafonds sont de 39 % et 44 % respectivement. L’APCHQ recommande que ces plafonds soient modulés selon la qualité du dossier de crédit de l’emprunteur. Seuls les emprunteurs ayant les pointages de crédit les plus élevés pourraient obtenir des prêts assurés à 39 % de SBD et à 44 % de STD. Ces plafonds diminueraient ensuite à 35 % et 42 %, puis à 32 % et 40 % pour les emprunteurs ayant des cotes de crédit moindres.
