La démographie est un facteur fondamental majeur dans la construction d’habitations. Il y a d’ailleurs un lien très étroit entre la formation de nouveaux ménages et le nombre de mises en chantier résidentielles.
Or, avec un faible accroissement naturel, l’immigration est la principale composante responsable de l’augmentation de la population au Québec. Les migrants sont autant de personnes qui doivent se loger dans un horizon à court terme.
Avant la pandémie de COVID-19, la migration au Québec exultait. Ayant battu de nouveaux records pendant trois années consécutives, le solde migratoire externe net[1] a culminé en 2019. Nous avions alors accueilli 93 474 personnes, un sommet absolu depuis que les données sont disponibles (1962). Toutefois, en raison des mesures sanitaires et des restrictions de déplacement aux frontières liées à la pandémie, notre solde migratoire externe a fondu à un maigre 14 037 personnes en 2020, le plus faible résultat en deux décennies.
La demande locative affaiblie
C’est surtout l’explosion du nombre de résidents non permanents qui expliquait notre performance migratoire exceptionnelle des dernières années. À son apogée, en 2019, le solde net des résidents non permanents s’élevait à 61 668. L’an dernier, cette composante est devenue négative (-9 445).
Étant donné que ce type de migrants est essentiellement composé d’étudiants étrangers, de travailleurs étrangers et d’autres résidents temporaires, ils sont, dans une très forte proportion, d’abord locataires. La progression fulgurante du nombre de résidents non permanents au cours des dernières années n’est donc pas du tout étrangère à l’envolée de la construction locative au Québec. Rappelons que l’an dernier, plus de 28 000 logements locatifs ont été mis en chantier et que nous sommes en voie de surpasser cette marque cette année et d’établir un nouveau sommet de plus de 30 ans.
Alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) s’apprête à réaliser son enquête locative annuelle, nous saurons bientôt dans quelle mesure l’effondrement du solde migratoire a affecté le taux d’inoccupation des logements locatifs au Québec. Rappelons que ce taux s’établissait à 2,4 % en octobre 2020. Bien que l’on s’attende à une hausse à ce chapitre, rien ne laisse présager une détérioration majeure[2].
La bonne nouvelle, c’est qu’au moment où la pandémie s’amenuise et que les activités reprennent graduellement leur cours normal, les données préliminaires de Statistique Canada sur la migration internationale montrent qu’après trois trimestres négatifs, le solde des résidents non permanents est déjà redevenu positif (3 960) en sol québécois pour la période d’avril à juin 2021.
Il sera très intéressant
de suivre l’évolution de la migration au cours des prochains mois, dans un
contexte où les restrictions sanitaires seront progressivement levées et que le
Québec manque cruellement de main-d’œuvre dans plusieurs secteurs. Le nombre de
nouveaux arrivants aura un impact primordial sur l’ampleur de la demande future
d’habitations, en particulier du côté des logements locatifs.
[1] Le solde migratoire externe correspond au solde de la migration internationale, de la migration interprovinciale et des résidents non permanents.
[2] Seule la situation du centre-ville de la métropole, qui est le point de chute de prédilection de la majorité des étudiants étrangers et de plusieurs travailleurs venus de l’extérieur, pourrait s’avérer préoccupante. Le taux d’inoccupation des logements locatifs dans la zone centre-ville/Île-des-Sœurs est déjà passé de 2,5 % en octobre 2019 à 10,2 % en octobre 2020.
